Aengevelt Research: Starkes erstes Halbjahr 2022 am Büromarkt Magdeburg

Weiterhin hohe Umsatzdynamik

Magdeburg. Der Magdeburger Büromarkt liefert trotz der aktuellen Herausforderungen im Immobiliensektor ein top Halbjahresergebnis 2022 ab, das mit insgesamt 14.800 m² sowohl die Halbjahresergebnisse 2020 (10.000 m²; + 48 %) und 2021 (12.500 m²; + 18,4 %) als auch die Vor-Corona-Werte und das Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2012 – 2021: 9.250 m²; + 60 %) deutlich übertrifft. Insgesamt handelt es sich um den drittbesten Halbjahreswert am Magdeburger Büromarkt in diesem Jahrtausend.

Dazu beigetragen haben insbesondere zwei von Aengevelt vermittelte Großabschlüsse: Zum einen die Anmietung von rd. 6.700 m² Bürofläche im City Carré durch die Agentur für Arbeit sowie der durch ein Beratungsunternehmen abgeschlossene Mietvertrag über rd. 1.440 m² Bürofläche in dem Büro- und Geschäftszentrum “Universitätsplatz 10-12“.

Auch für das zweite Halbjahr zeichnet sich ein dynamisches Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2022 einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 30.000 m², der zwar 8 % unter dem exzellenten Vorjahreswert (2021: rd. 32.600 m²) läge, das Zehnjahresmittel (Ø 2012 – 2021: 23.200 m² ) aber um nahezu 30 % überträfe.

Angebotsreserve verbleibt auf niedrigem Niveau.

Während in anderen Bürostandorten wie z.B. Berlin oder Frankfurt der Abbau der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) von der Krise gestoppt bzw. im Trend sogar wieder umgekehrt wurde, setzt sich in Magdeburg die Leerstandsreduzierung fort: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2021: 72.000 m²) um 13 % auf 62.500 m² Ende Juni 2022. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von knapp 7 % auf aktuell 6,1 % des Gesamtbestandes von rd. 1,05 Mio. m² zurück.

• Für 2022 prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Angebotsreserve von rd. 62.500 m².

Deutlich anziehende Büroflächenfertigstellung erst ab 2024.

• Seit 2017 wurden in Magdeburg im Schnitt lediglich rd. 7.500 m² neue Bürofläche p.a. fertiggestellt. 2021 waren es überdurchschnittliche 21.000 m², was jedoch auf die Eigennutzung der SWM zurückzuführen ist. Zudem waren hiervon bereits alle Flächen an Nutzer bzw. Eigennutzer vergeben.

• 2022 werden lediglich rd. 2.900 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2023 zeichnet sich nochmals in etwa die gleiche Größenordnung ab. Damit bleibt das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp.

• Voraussichtlich erst ab 2024 werden die Fertigstellungen deutlich anziehen. Dann kommen neue und unter ESG-Gesichtspunkten auch für internationale Nutzer relevante Büroflächen im Rahmen von zwei Großprojekten auf den Markt.

Stabiles Mietpreisniveau, leichter Anstieg in der Spitze.

Aufgrund des hohen Flächenumsatzes und einer sinkenden Angebotsreserve zog das Spitzenmietniveau erstmals seit 2018 wieder an und erhöhte sich bis Ende des ersten Halbjahres 2022 – wenn auch nur moderat um 0,35 €/m² bzw. 2,6 % – von 13,50 €/m² auf EUR 13,85/m². Ansonsten verbleiben die Durchschnittsmieten in Magdeburg auf konstantem Niveau und stellen sich in Citylagen auf EUR 9,80/m², in Cityrandlagen auf EUR 8,50/m² und in den Außenbezirken auf EUR 6,50/m².

Bis zum Jahresende erwartet Aengevelt Research eine Spitzenmiete von rd. EUR 14,-/m². Von einem deutlicheren Anstieg ist auszugehen, wenn die zukünftigen Büro-Projekte in die Realisierung und Vermarktung gehen.

Titelfoto: Das Büro- und Geschäftszentrum “Universitätsplatz 10-12“ in der Magdeburger City. (c) Aengevelt Immobilien